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今年楼市小阳春结束，即便4-6 月销售迅速回落，但拉长视角看，一二线城市Q2 的均值仍略高于2022 年Q4，三线城市表现稍差，大致与2022 年Q4 持平，总体销售并未变得更差。而当出现7 月超预期下滑后，楼市利好政策频出，随着利好政策的部门协同性进一步增强，以及时间逐渐步入传统的“金九银十”黄金期，9 月可能是楼市见底反弹的窗口期，Q4 以及全年销售不必特别悲观。
按今年H1 展望全年销售，商品房销售额和销售面积分别同比下滑5%和12%，均价甚至同比上涨8%，楼市并不会出现螺旋式下跌，价格也同样不必担心出现崩盘。一二线城市基于人口流入和产业发展楼市基本面无需过于担忧，而三线城市经过2022 年迅速调整，当前仍保有一定的销售基石量，这部分基石量在短期3-5 年内基于适龄购房人群的数量和传统婚配观念的影响，仍能保持相对稳定。
为避免各地库存口径不一的影响，我们将近3 年该城市“土拍面积-销售面积”作为衡量城市的广义库存面积，除以近12 个月销售均值观察库存去化周期变化。结果发现，当前一线城市近3 年“土拍-销售”为负，说明已在消化3 年前土拍用地，二线和三线城市近3 年“土拍-销售”存在累积，但二线城市去化周期相对乐观，三线城市去化周期较长，存在一定压力，这更主要是由于去年销售触底，分母基数较小导致，如后续销售有所恢复，数值弹性较大。
和历史周期对比，一线城市当前近3 年“土拍-销售”已处于历史低位，2017 年-2023 年累积库存并不多，基于需求的稳定恢复，反弹一触即发，【北京】过往3 年均在去库存阶段，有望在下一轮周期率先复苏；二线城市近3 年“土拍-销售”当前已低于2018 年的水位，去化周期同样处于较低水平，即便没有强力度政策刺激，控制好供给节奏，当前楼市处于主动去库存末期，同样无需过度悲观。【厦门】累积库存消化迅速，有望率先复苏，西南区域【成都】、长三角【杭州】仍将维持一定热度，【南京】广义库存已经见底，后续有望进一步回暖；三线城市去化周期绝对数额显得稍有压力，但近3 年“土拍-销售”这一广义库存同样优于2018 年水平，最为关键的是三线城市是出险民企房企上一轮周期拓张主力方向，部分偏远地段的土储后续可能不再开工，潜在库存③并不会转化为实际库存，而绝大多数三线城市当前销售水平并未比2014-2015 年变得更差，未来经历供给收缩后同样可以达到供需动态稳定。珠三角【东莞、佛山、肇庆】基本面更加具备弹性。
风险提示：政策落地效果不及预期、一二级联动入市土地超预期
